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樓市大方向定了!“一城一策”時代正式開啟,哪些城市會松綁?


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傳聞已久的“一城一策”終于來了。

 

3月18日,韓正副總理在住建部調研時指出:

 

要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位要求,將其作為根本指導思想,貫穿于促進房地產市場平穩健康發展全過程。

 

要堅持一城一策、因城施策,從各地實際情況出發,有什么問題,就解決什么問題……

 

要緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標,夯實城市主體責任,落實好省級政府監控和指導責任,堅決防范化解房地產市場風險……

 

通過完善土地和稅費政策等,盤活空置閑置住房,實現更多住房困難群眾住有所居。


與凱風君在《2019樓市往哪走》一文的預判不謀而合??杉?,房住不炒是大原則,穩地價、穩房價、穩預期這“三穩”是具體目標,“一城一策”則是具體調控路徑,防范房地產風險是兜底保障,這意味著樓市調控的大方向已經明確。


問題是,哪些城市會松綁?哪些城市會收緊?


01

一城一策,正式實錘


“一城一策”首次明確化,而以往多是“因城施策”的表述。

 

雖然此前,已有多地政府表示“將研究制定一城一策樓市調控方案”,但在更高層面,這個概念還是第一次被明確提及。


與“因城施策”相比,“一城一策”表述更加清晰。不同城市有不同的市情,不同地區的樓市有不同的背景。有的城市需要去庫存,有的城市則需要遏制房價上漲,有的城市則需要穩定市場,“一城一策”無疑更有針對性。

 

這意味著,樓市調控不再一刀切,接下來的調控勢必面臨分化。

 

對于仍舊被高庫存所累的三四線城市,政策還會有進一步松綁的可能性;而對于房價開始復蘇乃至反彈的一二線城市,樓市調控不僅不會放松,反而還有進一步加碼的可能性。


而對于大多數正面臨盤整的城市,則需要進一步穩定市場。


02

落實省級指導責任,意味著什么?


在講話中,還有一個新提法:夯實城市主體責任,“落實好省級政府監控和指導責任”。

 

這是對“一城一策”的進一步細化。以往樓市調控是全國一盤棋,如今當樓市調控政策細化到具體城市之時,每個城市就有了“主體責任”,而監管方則主要變成了省級政府。


所謂主體責任,從目前樓市環境而言,主要是“穩樓市”,防范房價大起大落。既要遏制上漲,又要防范大跌。


而讓省級肩負監控和指導之責,無疑更有針對性。在樓市調控中,地方政府存在房地產拉動經濟和土地財政的雙重利益束縛,在樓市調控上能否保持長期性,始終存在懸念。


在城市這一調控主體之上,明確省級政府的監控和指導之責,無疑有利于保持樓市調控的剛性。

 

03

盤活空置住房,房產稅還是空置稅?


通過完善土地和稅費政策等,盤活空置閑置住房。這里的關鍵在稅費,房產稅還是空置稅?

 

這是新提法。一般而言,想要盤活空置閑置住房,基本都是通過征稅來提高持有成本,從而迫使住房進入租賃市場。而所謂征稅,一般指的是房產稅和空置稅。

 

房產稅是持有稅,只要拿著房子,就必須逐年繳納。對于擁有多套房的有房一族來說,房子的持有成本無疑隨之水漲船高,要么甩賣要么靠租金來緩解稅費壓力,就是自然而然的選擇。

 

空置稅對于抑制投機,無疑更有效果。在《香港率先開征空置稅,內地會不會跟進?》一文已經提及,香港正準備對空置6個月的新房開征空置稅,目的在于遏制“捂盤惜售”,而加拿大溫哥華等地則對所有存量空置房都開征空置稅,覆蓋面無疑更廣。

 

那么,通過稅費政策,盤活空置閑置住房,究竟意味著哪一種情形,還需要進一步細化。


可以確定的是,房地產稅是99%的超大概率事件,而空置稅則有很大的不確定性。

04

哪些城市會松綁?


面臨經濟的不確定性,樓市應該還會持續松綁。


要知道,2019年1-2月,全國住房銷售面積再度負增長,而上一次負增長還是在2015年。(詳見《這個樓市數據斷崖式下滑》)


所以,在一城一策的新調控基調下,會有越來越多的城市試探松綁調控政策。

 

一般而言,樓市下行相對嚴重、仍舊受高庫存之累的三四線城市會優先松綁,二線城市其次,一線城市頂多政策微調,大幅松綁的幾率最小。


需要注意的是,大多數三四線城市本就沒上馬樓市調控政策,本身就是寬松得不能再寬松。所謂松綁樓市,對他們可能毫無意義。樓市調控是否轉向,對于穩定當地樓市,也不會有太多實質性影響。


相比于松綁,這些地方可能會親自上場托市,山東省菏澤市成武縣已出臺政策,買房給補貼,鼓勵農民進城購房。


要記住,小恩小惠,并不足以提振樓市。相反,托底越是積極,越說明市場本身存在問題。(參閱《樓市再現“降價未遂”,打折賣房被叫停,傳遞了什么信號?》)

 

對于二線城市來說,樓市松綁的目的在于穩定市場。如果量價齊跌的趨勢在延續,那么松綁就能得到支持。如果量價齊升,樓市又有復蘇乃至上漲的苗頭,想要松綁調控、以此火上澆油并不容易。

 

對于一線城市來說,樓市調控大幅松綁的可能性并不大。在2014年那一輪取消限購潮中,全國所有二三線城市都迅速取消限購,只有北上廣深四大一線城市一直保留至今。


這一次,一線城市也不會有例外。


本文轉載自:國民經略