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“降價未遂”再現,釋放了什么信號

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小陽春剛剛退場,“降價未遂”再度出世。

 

據澎湃新聞報道,近日,一份名為《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》的文件在網上熱傳。

“紅頭文件”顯示:針對社會反映比較強烈的房價斷崖式下降問題,對部分樓盤進行調查核實,并列出降價現象的十條主要表現和相應的四個措施予以引導和糾正。


 

這份文件的發布主體是“恩施市房地產協會”。有關負責人表示,該通知是協會內部的自律性要求,號召房地產開發企業自覺遵守相關的規定,不能陡然地把房子價格降得太低:

房價不能大漲,也不能大跌。漲幅和跌幅都要控制,才能保持(房地產)平穩發展。

 

樓市降價未遂,并非什么新鮮事。


2018年下半年就已在多個二三四線城市輪番上演,但將降價情形說得如此清晰、將“不能陡然把房價降得太低”說得如此直言不諱的,并不多見。

 

這至少說明三個問題:

 

其一,凡是出現樓市降價未遂的地方,樓市必然遭遇了問題。每一份維穩的“紅頭文件”,都猶如一份反證。

 

同理,樓市調控越是堅挺,越是加碼不斷,越說明樓市的穩定。蘇州就是典型案例,前不久,蘇州陸續上馬限售、九年一學位、召開30家房企開會控房價。(參閱《這一次,樓市調控真的卷土重來了》)

 

同樣是“控房價”,蘇州是控制房價上漲,而恩施寄望的是遏制房價下跌。相比而言,只要有決心,想要控制上漲并非難事,但想要遏制房價下跌,卻非一個地方的能量所能及。

 

原因在于,房價受到大環境影響,房地產協會固然可以通過紅頭文件,建立暫時的攻守同盟,但市場未必買賬,價格維持得再高再穩,只要沒人接盤,就沒有任何意義。

 

更關鍵的是,房地產企業同樣未必能守得住。降價銷售,是為了回款需要,是為了清庫存需要。不讓降價,房子如果賣不出去,損失誰來承擔?

 

其二,所謂的樓小陽春只是局部現象,大多數城市的樓市并沒有想象的那么好。

 

今年以來,在貨幣寬松和政策局部松綁的刺激下,部分一二線城市市場有所復蘇,蘇州、南寧樓市則進入相對火熱狀態,但大多數二線城市仍在高位盤整,三四線城市則步入震蕩下行渠道。

 

在限價和限網簽的背景下,最有說服力的當屬成交量。根據招商證券的統計,一二線城市無論新房還是二手房成交都相對穩定,三四線城市則出現持續下滑。

 

這背后,既有大環境的影響,也有棚改貨幣化全面退潮的影響。


在《棚改徹底入冬,三四線……》一文中,凱風君就已提及,棚改貨幣化,是這一輪三四線房價上行的主要原因所在。當棚改規模減半乃至棚改貨幣化消退,三四線的房價就很難維持。

具體看恩施。恩施屬于湖北,湖北2019年全省棚改計劃為9萬套,而去年則為14.2萬套,相比下滑了-39.61%。


恩施的棚改規模,從2018年的8987套,銳減到2019年的2784套,大幅減少-69%,影響可見一斑。

 

其三,穩樓市是2019年的主基調。所謂穩,既要遏制過度上漲,又要防范大跌。

 

無獨有偶,相比于控制房價上漲,地方對于遏制房價下跌的動力更足。

 

在房地產領域,一直都存在央地博弈。上級更在乎的房地產穩定的大局,在乎的是防范金融風險,而地方更在意的則是房地產投資拉動經濟、賣地收入彌補財政,因而對漲價的包容度更高,而對降價的忍耐度更低。

 

當然,地方擔心降價背后,還有一定的維穩考量。每一次降價,雖說是市場行為,但對于老業主來說,無異于晴天霹靂,降價維權總是層出不窮。

 

早在去年,杭州有街道就成立了房地產維穩工作領導小組,目的就在于防范樓市調整時的各種風險。(參閱《一降價就退房維權,誰慣壞了中國購房者?》)

 

所以,穩樓市之下,“一城一策”必然出現分化:樓市火熱的城市必然要被調控之手按住,而樓市相對慘淡的城市則會迎來松綁乃至直接的行政干預。

 

同時,與一二線城市的高位盤整乃至復蘇相比,三四線城市未來可能會面臨更大的壓力。


棚改削減,棚改貨幣化退潮,經濟財政和人口的基本面都不夠理想,市場何以穩???


文|凱風  

本文轉載自:國民經略